案情介绍：某不动产被甲法院查封，甲法院于2016年3月2日向不动产登记机构送达了协助执行文书，文书记载查封期限为3年，查封期间为2016年3月2日至2019年3月1日。乙法院于2016年6月6日作出对该不动产的查封裁定，并于2016年6月7日向市不动产登记机构送达协助执行通知书，要求查封该不动产。乙法院送达的执行文书中载明查封期限为3年，查封期间为2016年6月7日至2019年6月6日。不动产登记机构受理后告知乙法院该不动产已被甲法院查封的事实，并为乙法院办理轮候查封，登记机构工作人员认为登记簿上记载查封期限即可，因轮候查封并未生效，不应记载查封期间，要求乙法院修改协助执行通知书，但乙法院工作人员要求登记机构严格按照执行文书记载查封期间，应如何处理？

    1. 甲法院的查封期限

    本案中甲法院是首封法院，甲法院的执行文书已注明查封期限，查封期限是否以执行文书内容为准？按照《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条规定，查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。故登记机构不能完全按照执行文书记载的期限和期间进行记载，应从收到执行文书时起算。登记机构是在2016年3月2日收到执行文书的，与执行文书记载的期间一致，因而甲法院的查封期间是2016年3月2日至2019年3月1日。如果甲法院是2016年3月10日送达执行文书的，按照规定甲法院的查封期间是2016年3月10日至2019年3月1日。

    值得注意的是，我国法律对于查封期限的规定在2015年发生了变化。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第29条第1款的规定，除法律、司法解释另有规定外，人民法院查封不动产期限不得超过2年。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过2年。按照上述规定，法院的查封期限不得超过2年。

    2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条第1款规定，人民法院查封不动产的期限不得超过3年。我国法律对法院查封期限的规定发生了重大变化，自2015年2月4日起，人民法院的查封期限为不得超过3年。本案中，甲法院的查封期间是符合规定的。

    2. 乙法院轮候查封

    2.1轮候查封

    本案中，因甲法院已办理查封登记，乙法院应依法办理轮候查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第20条规定，两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房产管理部门应当对首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续；并对后来办理查封登记的人民法院做轮候查封登记，同时书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。依据该项规定，轮候查封是指对于已办理过查封登记的不动产，其他法院向不动产登记机构送达执行文书要求对该不动产进行查封，不动产登记机构告知其该不动产已被查封的事实及相关情况，并为其在不动产登记簿上记载排队等候查封的相关情况。事实上，轮候查封不是查封登记，不发生查封的法律效力，轮候查封登记的说法并不准确，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》中没有轮候查封登记这一登记类型。轮候查封只是起到了排队替补作用，只有转为查封登记后，才能发生查封的法律效力。

    2.2轮候查封转为查封登记的条件

    根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条规定，轮侯查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮侯查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮侯查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。只有登记簿上记载查封登记的查封期间届满未续封的，或者查封实施单位解除查封后，顺位在先的轮候查封方可转为正式查封，因此轮候查封转为查封登记的时间节点是不确定的。本案中，只有甲法院查封到期后未续封，或者甲法院办理解封后，乙法院的轮候查封才转为查封登记。

    2.3轮候查封转为查封登记后如何确定查封期限

    本案中，甲法院已办理了查封登记且在生效期间内，乙法院只能办理轮候查封。不动产登记机构为乙法院办理轮候查封的做法是符合相关法律规定的。那么轮候查封要不要写查封期限或查封期间？既然轮候查封的生效时点是不确定的，那么写查封期间是没有意义的。但是，如果法院执意写查封期间，不动产登记机构是否有必要要求法院修改文书？虽然按照《关于印发<关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见>的通知》第20条的规定，登记机构认为法律文书有瑕疵或不符合登记规定的要求，可以依法向法院提出审查建议，但是登记机构无权停止办理协助执行事项，如果乙法院不修正执行裁定和协助执行通知书，登记机构应当按照协助执行通知书将查封期间2016年6月7日至2019年6月6日记载到登记簿。这样记载的法律效力是在2016年6月7日至2019年6月6日，如果甲法院在查封到期后没有续封，则乙法院的轮候查封在2019年3月2日变为查封登记，查封期间为2019年3月2日至2019年6月6日；假如甲法院在2018年8月8日解除了查封登记，那么乙法院的轮候查封在2018年8月8日转为查封登记，查封期间为2018年8月8日至2019年6月6日。

    如果乙法院在执行裁定和协助执行通知书只注明查封期限3年，那么这样记载的法律效力就是在甲法院的查封到期后没有续封的情况下，乙法院的轮候查封转为查封登记，查封期间为2019年3月2日至2022年3月1日；假如甲法院在2018年8月8日解除了查封登记，那么乙法院的轮候查封在2018年8月8日转为查封登记，查封期间为2018年8月8日至2021年8月7日。

    由此可见，“查封期限3年”与“查封期间为2016年6月7日至2019年6月6日”的表述在办理查封登记时是一致的，但在办理轮候查封时两个表述是矛盾的，因为两种表述产生的法律后果是不一样的。实务中，这种情况很常见，因为法院在送达查封的执行文书时，对查封的不动产之前是否已被查封并不知情，在不动产登记机构进行不动产登记查询时才知道是首封还是轮封，而执行文书都是在送达之前制作完成的。遇到此类情况，法院与登记机构之间的沟通很重要，如果登记机构与乙法院沟通后，乙法院同意轮候查封办理时，仅在执行文书中记载查封期限，不记载查封期间，那么这一问题就得以解决。或许本地法院与本地不动产登记机构之间还容易沟通些，外地法院千里迢迢跑到不动产登记机构送达执行文书，司法文书具有严肃性，不可随意更改，登记机构无论是要求法院修改执行文书，还是写审查建议书给法院，实务操作中程序耗费的时间长、沟通的难度大，由此导致的法律风险也很大。

    3. 结束语

    对于轮候查封转为查封登记的查封期限问题，在法院、不动产登记机构内部也有不同的理解和意见。有观点认为一律以执行文书记载的期间为准，即使轮候查封的生效时点不确定，但是转为查封后的失效时点可以确定，以执行文书上记载的失效时点为准；有观点认为轮候查封转为查封后的失效时点以送达执行文书的时点往后推算3年，这些观点笔者并不赞同。实务中这种认识上的不一致导致的法律风险非常大。因为查封一旦到期就失效了。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。《不动产登记暂行条例实施细则》第92条规定，不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。登记机构可以依据这些规定注销查封登记。建议司法系统或国土资源管理部门能够出台相关文件明确这类问题的实务操作规范，避免法院与登记机构之间的争议，特别是防范由此发生的法律风险。